הוראות מקצועיות מיסוי מקרקעין

מאת /

עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה.

הנהלת רשות המסים החליטה להאריך את תוקף המבצע לגביית חובות מס רכוש וההקלות בגינו, עד ליום 30.6.2015

מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירת מגורים שאינה דירתו היחידה של הרוכש הקבועות בסעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, לא יפוגו בסוף השנה והן ימשיכו לחול עד ליום הקובע. לאור האמור, המשמעות היא כי לגבי רכישת דירת מגורים נוספת ימשיכו לחול השיעורים המפורטים להלעד ליום 30.6.2015. 

פורסמה החלטת מיסוי לעניין החלת סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין על הפרשה לצרכי ציבור הנעשית באופן דו שלבי – החלטת מיסוי בהסכם.

פורסמה החלטת מיסוי לעניין שבח בחברת בית כחלק מההכנסה החייבת של בעלי המניות ושיעורי מס לעניין פרק שביעי1 בחוק עידוד השקעות הון – החלטת מיסוי בהסכם.

פורסמה החלטת מיסוי לעניין התקופה שבה יחשב מוכר כבעל זכות בדירה לעניין סעיף 49(ב)(2) לחוק. הבקשה הינה לראות בתקופת החזקת הדירה ע"י המוכר כדייר מוגן כחלק מתקופת ההחזקה הנדרשת לצורך עמידה בתנאי סעיף 49(ב)(2) לקבלת הפטור. הוחלט כי שימוש למגורים בידי המוכר במעמד של דייר מוגן עונה על התכלית הסוציאלית העומדת בבסיס הפטור.

פורסמה החלטת מיסוי לעניין החבות במע"מ של רכישת דירת מגורים ע"י חברה שלא עוסקת בענף המקרקעין והשכרתה לבעל המניות – החלטת מיסוי בהסכם.

במסגרת תיקון חוק מע"מ (תיקון 45), אישרה הוועדה להחליף את הפטור הניתן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 בקביעת מס בשיעור אפס. השינוי יאפשר לנותני השירותים בתחומים אלו לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס שהוצאו להם גם בגין שירותי החיזוק ובכך להגדיל את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה.

פורסמה הו"ב אשר סוקרת את השינויים שנחקקו במסגרת תיקון 78 לחוק מיסוי מקרקעין. ההוראה דנה בין היתר בשיעור המקדמה ברכישה מחברה, מועד חובת תשלום המקדמה והסכום לתשלום, מועד תשלום המקדמה ברכישה מקבלן, הקטנת שיעור המקדמה, סוגי העסקאות לגביהן לא תחול המקדמה, תשלום מס רכישה ובהוראת השעה לגבי מכירת דירת מגורים מזכה לפי חישוב ליניארי חדש.

התוספת להוראת הביצוע דנה בעניין חיוב במס שבח ראלי בשיעור 25%. הוחלט כי יש לחייב את השבח הריאלי מיום הרכישה ועד יום השינוי בשיעור בשיעור מס של 20% ומיום 1/1/2012 ועד ליום המכירה בשיעור של 25%.

פורסם עדכון הדן בנושא מס רכישה ומס שבח. לעניין מס רכישה, עודכנו מדרגות המס לשנת 2014 בנוגע לדירת מגורים יחידה ודירת מגורים (שאינה דירה יחידה). בנוסף, עודכנו מדרגות מס הרכישה לעניין הקלות ל"עולה" והקלה לרוכש משק חקלאי. לעניין מס שבח, עודכנו סכומי תקרת הפטור בעת מכירת דירה נוספת ותקרת הפטור בשל זכויות לבנייה נוספת.

רשות המסים פרסמה הוראת ביצוע אשר כוללת הבהרות חשובות בדבר הרפורמה במיסוי דירות מגורים לאור תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

פורסם תזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין הדן בעניין חובת תשלום המקדמה החלה על הרוכש על חשבון מס השבח בו חייב המוכר. הצעת חוק זו באה לעגן את הסדר תשלום המקדמות על ידי הרוכש ולשמר את היתרונות שנוצרו מיישום התיקון. בין היתר דנה ההצעה בנושא מקדמה שתחול על חבר בני אדם, מועד לדיווח על המקדמה, בקשה להפחתת המקדמה וכו'.

פורסמה הוראת ביצוע 4/2013 הדנה בתיקוני החקיקה בחוק מיסוי מקרקעין – החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים התשע"ג 2013. התיקונים הינם בנושאים הבאים: שינוי מודל המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה, צמצום הפטור ממס שבח – העברה בין קרובים, מיסוי חלוקת רווחי שערוך מקרקעין, פינוי בינוי, הגדלת שיעורי מס רכישה, עילות נוספות להטלת קנס גרעון וכו'.

בעקבות תיקון מס' 70 ו-72 לחוק מיסוי מקרקעין הוחלט להקל תזרימית על הקבלנים בהמצאת ערובה במתן אישור פקיד השומה לפי סעיף 50 לחוק. כאשר בקבלת אישור, גובה הערובה יהא בשיעור של 1.5% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ ובנוסף בקבלת אישור בליווי בנקאי חישוב הסכום הקובע יחושב לפי שיעור של 13% מהרווח הצפוי לפי הדוח הראשוני.

הוראת הביצוע דנה במקרים להלן: רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית, לראשונה, יותר מדירת מגרים אחת. רכישה של שיעור / חלק נוסף בירת מגורים יחידה. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה.

תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בנושא פינוי ובינוי. מתחמי פינוי ובינוי מאופיינים במחזיקים בעלי זכויות שונות: בעלים, חוכרים, דיירים מוגנים, שוכרים ועוד. ההקלות ניתנו לכל סוגי המחזיקים. הוחלט כי הליך המיסוי ייעשה כולו מכוח חוק מיסוי מקרקעין. לגבי יום המכירה, תיחשב תחילת בנייה בבניין מסויים כיום המכירה רק לגבי אותו בניין.

פורסמה הוראת ביצוע הדנה במיסוי קבוצות רכישה. תיקון מס' 69 קבע כללים למיסוי קבוצות הרכישה והתייחס לחבות בעל הקרקע במע"מ ולחבות רוכש בקבוצה במס רכישה. הוראת הביצוע באה לקבוע את נוהל הטיפול במס שבח ומס רכישה בעסקאות של קבוצות רכישה בעקבות התיקון וכן להבטיח שיטת טיפול אחידה בכל היחידות.

כחלק ממדיניות הממשלה להביא לצמצום נתח השוק של רוכשי דירות להשקעה, קמה הצעת החוק אשר מבקשת להפוך להוראת קבע את מדרגות מס הרכישה הקבועות בהוראת השעה לחוק, לפיה במכירת זכות במקרקעין שאינה דירה יחידה בתקופה שמיום 21/2/11 ועד 31/12/12 ישולם מס רכישה מוגדל. בנוסף, שיעורי מס הרכישה המופחתים לרכישת דירה יחידה, יהפכו אף הם להוראת קבע.

ההחלטה דנה בבניין בן 4 קומות. בקומה הרביעית 2 דירות פנטהאוז. על מנת לאפשר ניצולן של זכויות הבניה מכוח התמ"א, יש להרוס את דירות הפנטהאוז. בעלי הדירות יקבלו במקומן דירות חדשות. הוחלט כי ככל שיומצא אישור קונסטרוקטור כי הריסת שתי הדירות נדרשת כדי להוציא לפועל את תכנית החיזוק, אזי יינתן לדיירים פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49לג1 לחוק.

פורסם עדכון הדן בנושא מס רכישה ומס שבח. לעניין מס רכישה, עודכנו מדרגות המס לשנת 2013 בנוגע לדירת מגורים יחידה ודירת מגורים (שאינה דירה יחידה). בנוסף, עודכנו מדרגות מס הרכישה לעניין הקלות ל"עולה" והקלה לרוכש משק חקלאי. לעניין מס שבח, עודכנו סכומי תקרת הפטור בעת מכירת דירה נוספת ותקרת הפטור בשל זכויות לבנייה נוספת.

במכירת זכות במקרקעין שהתקבלה בידי המוכר בירושה והמוכר מתחייב במס על השבח שנצמח בתקופת הבעלות של המוריש מכח עקרון "הכניסה לנעליים", לצורך פריסת מס השבח תקופת הבעלות תתחיל משנת המס שלאחר שנת המס בה נקבע יום רכישה לעניין החבות במס. במסגרת ההחלטה נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

מבוגר המחזיק במספר נכסי מקרקעין ובמניות של מס' חברות, מפאת גילו העביר מרבית נכסיו לניהול ע"י חב' שתשמש כנאמן (לפי ס' 17 לחוק הנאמנות). במסגרת ההחלטה נקבע כי העברת זכויות במקרקעין לניהול ע"י החב' לא תיחשב כמכירת זכות לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963. במסגרת ההחלטה נקבעו תנאים נוספים.

פורסמו הסדרי מס שיחולו על קרן השקעה פרטית במקרקעין בישראל. בין היתר מועד אירוע המס ע"י השותפים המוגבלים-תושבי ישראל ותושבי חוץ. במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

לאור הוראות סעיף 49ב(5)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין המזכה את המנוח בפטור ממס שבח לו המוריש היה בחיים בעת המכירה, אזי מכירת דירה על ידי יורשים בתקופת הוראת שעה תהיה פטורה ממס לפי הוראות סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין בהגבלת תקרת הפטור לפי הוראת שעה היינו 2,200,000 ש"ח.

ההוראה מבהירה כי לא ניתן להאריך את תקופת השלמת הבניה (4 שנים), בשל העובדה כי הוראה זאת, הינה הוראה בעלת אופי מהותי ולא פרוצדורלית. יחד עם זאת, כאשר הועברה קרקע על פי סעיף 104א' או 104ב' לפקודת מס הכנסה, ומתעורר חשש אמיתי שלא יעמדו בתנאי זה, יהא ניתן להמיר פטור זה בפטור לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתנאים שנקבעו.

במסגרת החלטת המיסוי סוגיות שונות: מועד ההכרזה הקובע על המתחם כמתחם פינוי בינוי, פיצוי בגין שכר דירה והוצאות נלוות, אופן חישוב שטח יחידה, קבלת יחידה חלופית שאינה באותו המתחם, מספר תאים משפחתיים ביחידה אחת, מספר יחידות המוחזקות ע"י יחיד, פיצוי בשווה כסף.

ההחלטה קובעת כי גם הפיצוי הניתן בקרקע חלופית בגין יתרות הקרקע ייחשב כפיצוי בשל הפקעה. 

הארכת הוראת השעה למכירות שיתבצעו עד ליום 31.12.2012. עמדת רשות המיסים היא כי יחיד יהיה חייב במס על כל השבח הריאלי בשיעור 25%. אנו סבורים כי המס צריך להיות נמוך מ- 25%.

הוראת הביצוע באה לעדכן סכומי קנסות מיום 16/01/2012 ועד 15/01/2013 בגין אי הצהרה/הודעה.

הוראת הביצוע באה לעדכן סכומי מדרגות לתשלום מס רכישה בעד רכישת נכסים החל מיום 16/01/2012 ועד 15/01/2013.

הוראה זו באה לעדכן סכום תקרת השווי לשנת 2012 של שתי דירות הנמכרות במטרה לרכוש תמורתן דירה גדולה, בכדי לקבל פטור לפי סעיף 49ה'. בכפוף לתנאים שבסעיף.

עודכנו סכומי הפטור בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת.תקרת הפטור הינה בסך 1,871,000 ש"ח. רצפת הפטור 468,600 ש"ח. הסכומים הנ"ל תקפים מיום 16/01/2012 ועד 15/01/2013.

הוראה זו באה לעדכן סכומי אגרה על פי המדד, בעד פעולות ושירותים שנותן מנהל מיסוי מקרקעין לפי בקשת המבקש.

להלן מדרגות מס רכישה בהתאם להודעת רשות המסים

לגבי "דירת מגורים יחידה":

עד 1,421,760 ש"ח – ללא מס.

החל מ- 1,421,760 ועד 1,686,395 ש"ח – 3.5%.

מעל 1,686,395 ש"ח – 5%.

לגבי דירת מגורים שאינה "דירת מגורים יחידה":

עד 1,053,200 – 5%.

מ- 1,053,200 ועד 3,159,600 ש"ח – 6%.

מעל 3,159,600 ש"ח – 7%.

חברה החוכרת שטח של כ-185 דונם כאשר 20 דונם מתוכם מושכרים לחברת בת אשר בשליטתה המלאה. חברת הבת היא חברה תעשייתית כמשמעותה בחוק עידוד התעשייה (מיסים) ופעילותה מתקיימת במקרקעין הנ"ל. החברה ביקשה שלא להיחשב "איגוד מקרקעין". בהחלטת המיסוי נקבע כי החברה איננה "איגוד מקרקעין" כיוון ששווי חברת הבת העסקית ביחס לשווי כלל נכסי החברה בנטרול המקרקעין שהיא משכירה עולה על 10%.

הוראת הביצוע סוקרת את תיקוני החקיקה שנערכו לאחרונה לעניין דירות מגורים.

במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, אוחדו זכויות גובלות במקרקעין של בעלים, שחלקם נרכשו וחלקם התקבלו בירושה מהוריו. בשל העובדה שביום הרכישה היוו המקרקעין בידי הבעלים חטיבת קרקע אחת, נקבע בהחלטת המיסוי כי יש לראות במכירת המגרשים החדשים לאותו רוכש כמכירת קרקע אחת לצרכי הפחתת שיעור המס על-פי הוראת שעה.

בהחלטת המיסוי נקבע, בין היתר, כי בשל העובדה שביום הרכישה היוו המקרקעין בידי הבעלים חטיבת קרקע אחת וכי במסגרת התכנית פוצלו זכויות הבעלים למספר מגרשים, יש לראות במכירת מגרשים שפוצלו לאותו רוכש כמכירה של חטיבת קרקע אחת למתן הפחתת שיעור המס על-פי הוראת השעה, אף על-פי שימי הרכישה של הקרקע הינם בחלקם הסטוריים (בידי חלק מהיורשים).

תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין, קבע בין היתר כי על הרוכש זכות במקרקעין מוטלת חובת תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו. בהנחיות הנהלת הרשות נקבע כי במקרה בו נרכשת זכות מקבלן שיש בידו אישור פקיד שומה בתוקף בכפוף לתנאים שנקבעו, אין חובה בהעברת מקדמה כאמור. בכדי להקל על הקבלנים להמציא אישור הוחלט להגמיש התנאים המצטברים.

פורסמה החלטת מיסוי של החטיבה המקצועית ברשות המיסים, לפיה יום מתן אופציה לרכישת קרקע לא ייחשב כיום המכירה, תקופת מניין 36 החודשים שבסעיף 5(4) להוראת השעה תחל ביום מימוש האופציה.

ביום 17 במרץ 2000 נתקבל תיקון מס' 46 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963, הקובע עילת פטור נוספת במכירת דירת מגורים מזכה אשר נתקבלה בירושה על ידי מוסד ציבורי, במסגרת הוספת סעיף 49 ב(6) לחוק. תנאי הפטור נבחנים במישורים להלן: מישור הזכות הנמכרת, מישור המוריש, מישור הצוואה והשימוש שנעשה בתמורת המכירה ומישור המוכר.

הוראת הביצוע דנה בנושאים להלן: גילוי עבירות מס והטיפול בהעברת מידע, יחסי גומלין בעבירות מטריאליות, קריטריונים לגמר טיפול בתיקי חקירות, הטיפול במחלקת חקירות במשרדי מס הכנסה, הטיפול במחלקת שומת מקרקעין בנציבות מס הכנסה, הקנס המנהלי וההליך הפלילי, העברת מכסת תיקים טכניים למחלקת חקירות, קווים מנחים להעברת תיקים טכניים למחלקת חקירות.

רשות המסים פרסמה הוראת ביצוע בדבר חזקת התא המשפחתי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הן לעניין שיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת "דירה יחידה" (מניין דירות המגורים אשר בבעלות הרוכש), והן לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה (לצרכי מניין הפטורים). הוראת הביצוע מנתחם את הלכת פלם של בית המשפט העליון במס' מקרים.

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי הקובעת: 1. לא תנוטרל תקופת ההקמה. תקופה זאת תבוא במניין תקופת "חכירה" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק וזאת מן הטעם שמדובר בצדדים קשורים והחברה נשלטת ב- 100% ע"י הרשות באופן בו לא ניתן לבצע הפרדה אמיתית. 2. לאור הבקשה החלופית על פיה סה"כ התקופות לא יעלו על 24 שנים ו- 11 חודשים לא מדובר במכירת "זכות במקרקעין".

להלן הודעת רשות המסים בנושא.

הוראת הביצוע דנה בהסדרים החדשים לעניין שינוי מבנה לאחר תיקון מספר 130 לפקודת מס הכנסה. בתיקון מספר 130 לפקודת מס הכנסה, המהווה תיקון עקיף לתיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), נקבעו תיקונים לחלק ה2 לפקודת מס הכנסה העוסק בשינוי מבנה וכולל הוראות בדבר העברת נכסים לחברה, מיזוג חברות ופיצול חברות.

רשות המסים החליטה כי כאשר מדובר בהריסת בניין קיים ובניית בניין חדש לחלוטין ולא במתן שירותי חיזוק, לא יחולו הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין. ההתקשרות במקרה זה הינה במהותה עסקת קומבינציה, וניתן לנצל או הוראות פרק חמישי 1 לחוק, כלומר פטור ממס שבח לפי אחת מעילות הפטור שבפרק בשילוב הוראות סעיף 49ז' ו- 49א(ב) (הלכת יוניזאדה).

הוראת הביצוע עוסקת בשאלה האם בכל מקרה בו נמכרת דירת מגורים מזכה אשר תמורתה הושפעה מזכויות לבניה נוספת לפי סעיף 49 ז לחוק, יש להתיר את הניכויים באופן יחסי – לפי הוראת הנוסחה אשר נקבע בחוק או שמא הוצאות אשר ניתן לזהותן בבירור עם דירת המגורים או עם הזכויות לבניה נוספת, יש לייחסן באופן ספציפי לחלק הרלוונטי?

הוראת הביצוע מתקנת את הוראת הביצוע 12/89 וקובעת כי כל בקשה לפריסת מס שבח כולל בקשה אשר הוגשה לאחר תום שנת המס תטופל לראשונה אצל משרד מיסוי מקרקעין.

ככלל, חלוקת נכסי מקרקעין בין שותפים, כמו גם בין יורשים, הינה עסקת חליפין המהווה אירוע מס חייב לפי לחוק מיסוי מקרקעין. אולם, בסעיף 5(ג)( 4) לחוק קבע המחוקק כי חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון ביןיורשים, לא יראוה כמכירה לעניין החוק, ובלבד שבמסגרת החלוקה האמורה לא ניתנהתמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון.

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי אשר על פיה דירת מגורים משותפת של בני זוג, שבהתאם להסכם הגירושין תועבר בשלמותה לאשה, תהא פטורה ממס שבח ולא יבוא במניין הפטורים הפטור אותו ניצל הבעל במכירת דירת ירושה (בהיותם נשואים), בכפוף לכך שכל הזכויות בדירת האשה הנמכרת על ידה יהיו שלה בלבד ובכפוך לכך שמכירת דירת האשה תתבצע לאחר פירוק התא המשפחת.

הוראת הביצוע פורסמה בעקבות הוספה תקנה 27 א' לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה – 1974, המעניקה פטור ממס רכישה במקרה של פירוק שרשרת איגודים, ובלבד ששולם מס הרכישה בשל הפירוק הראשון בשרשרת, ושאר הפירוקים הסתיימו תוך שישה חודשים מהפירוק הראשון.

התוספת קובעת תיקון לסעיף 6 להוראת הביצוע.

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי לגבי תחולת הוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לגבי תוכנית לאיחוד וחלוקה ללא רצף קרקעי. נקבע כי הסעיף יחול, בכפוף לכך שמוסדות התכנון יאשרו את התוכנית המוצעת כתוכנית איחוד וחלוקה ויאשרו כי כל המגרשים בתוכנית מהווים "יחידה תכנונית אחת" וכי יש זיקה תכנונית בין כל המגרשים ותנאים נוספים שנקבעו.

רשות המסים פרסמה הוראת ביצוע אשר מטרתה לקבוע את אופן מיסויין של דירות נופש. בעקבות פסיקה שניתנה לאחרונה לרבות פסיקת בית המשפט העליון בעניין המרינה בהרצליה (2273/03 אי התכלת שותפות כללית ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח'), עמדת רשות המסים כי דירות הנופש אינן בגדר "דירת המגורים" הזכאית להטבות הסוציאליות אשר נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין.

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי בדבר התנאים בהם פעולת הקצאת מניות והנפקת שטר הון באיגוד מקרקעין אינן מהוות "פעולה באיגוד" כהגדרתם בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.

סעיף 71(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע פטור ממס בהעברת מקרקעין אגב פירוק אל בעלי המניות בהתקיים תנאים מסויימים, הסעיף מתנה את הפטור הנ"ל, בין השאר, בכך שלא ניתנה תמורה בעד הזכות במקרקעין אשר הועברה אל בעל המניות. החוזר קובע את התנאים בהם לא יראו בהעברת חובות החברה, אגב פירוקה, לבעלי המניות כהעברה "בתמורה".

לאחרונה הוגש למנהל רשות המסים הדוח הנ"ל הכולל, בין השאר, המלצה לתיקון חקיקה שיעגן את עמדת רשות המסים לעניין מס הרכישה על פיה רוכש המצטרף לקבוצת רכישה המתארגנת לשם רכישת דירות, רוכש דירה ולא קרקע. כמו כן, מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחויב במע"מ בידי בעל הקרקע המוכר, וזאת במסגרת תיקון חקיקה אשר יכלול חלופה נוספת של הגדרת "עסקת אקראי".

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי אשר על פיה תסווג עסקה משותפת, בין שתי חברות, אשר כל אחת מהן מחזיקה בחלקה אשר גובלת בחלקה המוחזקת בידי החברה האחרת, כאירוע של איחוד מקרקעין הפטור ממס שבח וממס רכישה בהתאם להוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.

במסגרת תיקון מספר 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) הוסף פרק חמישי 5 אשר קובע הוראות מיסוי ייחודיות במכירת זכויות בניה אשר ניתנו מכוח תמ"א 38 בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה בפני רעידת אדמה. זכויות הבניה הנוספות כוללות אחת מהחלופות הבאות: הרחבת יחידות דיור קיימות, תוספת על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת אגף למבנה או תוספת קומה.

סעיף 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי מוכר דירה נתקבלה במתנה כפוף למגבלות של תקופות "צינון" שונות בטרם יהא רשאי למוכרה פטור ממס לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק. הוראת הביצוע מנחה כי במקרה בו דירת המגורים הועברה במתנה תוך ניצול פטור לפי פרק חמישי 1 בידי נותן המתנה לא יחולו הוראות סעיף 49 ו' לחוק על מקבל המתנה.

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי אשר על פיה ינתן פטור מחובת הגשת דוח שנתי בגין דמי השכירות ובלבד שינוכה במקור, מכל אחד מחברי הקבוצה, מס שולי בשיעור המרבי ושיתמלאו במלואם תקנות 5, 6 ו-7 לתקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ"ח – 1998. חישוב המס הסופי בגין דמי השכירות לכל חבר מחברי הקבוצה יבוצע, אם וכאשר, יגיש דוח על הכנסתו.

רשות המסים פרסמה החלטת מיסוי אשר על פיה יראו בהעברת דירה לאלמנת הבן כל עוד לא נישאה לאחר, כהעברה ל"קרוב" כמשמעותו בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ובכפוף לעמידה בשאר תנאי הסעיף תהא העברה זאת פטורה ממס שבח. המתנה לאלמנה לא תחשב כמתנה מהורה לעניין תקופת הצינון ולעניין הפטור ממס שבח.

הוראת הביצוע עוסקת במכירת זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על ידי מי שהיה דייר מוגן ובשלב מאוחר יותר רכש את זכות הבעלות במקרקעין. במקרה זה עולה השאלה האם יש להביא בחשבון בעת חישוב השבח את התשלום אשר שילם המוכר לרכישת זכות הדיירות המוגנת קרי, את תשלום דמי המפתח.

במסגרת תיקון מספר 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נקבע חובת תשלום מס רכישה על רוכש זכויות במקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין. הוראת הביצוע קובעת את דרכי הפעולה למתן אישור מיסים בשל מכירות שנעשו עובר לתיקון הנ"ל.

בהתאם להחלטת מיסוי זאת האישה לא תידרש לתקופת הצינון אשר נקבע בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, ותהא זכאית לפטור ממס שבח במכירת הדירה אשר 50% ממנה הועברה אליה בפטור ממס על ידי בן הזוג, וזאת בכפוף לעמידה בשאר התנאים הקבועים בחוק. במכירת דירה זאת יראו את בני הזוג כמוכר אחד, כך שפטור שנוצל על ידי האשה יחשב ככזה שנוצל גם על ידי בן הזוג.

נושא ההרחבות למגורים בישובים החקלאים הוסדר בעבר, עד לפסילתן בבג"צ "הקשת הדמוקרטית המזרחית", בהחלטת מינהל מקרקעי ישראל. מספר 612 , אשר הוחלפה בהחלטה מספר 737. ביום 4 בפברואר 2003, אישרה מועצת מינהל מקרקעי ישראל את החלטה מספר 959 המתייחסת להרחבות באגודות וישובים חקלאיים, והמחליפה את החלטה מספר 737. הוראת הביצוע דנה בהחלטה זאת.

במסגרת תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תוקנה הגדרת "פעולה באיגוד" כך שהקצאת מניות מועטה מהגדרת "פעולה באיגוד". במסגרת תיקון מס' 55 לחוק נקבע חובת הודעה על כל הקצאה באיגוד מקרקעין על מנת לבחון עמידתה של הפעולה בתנאי ההגדרה, או חיובה במס כפעולה באיגוד. הוראה זו קובעת מבחנים ואמות מידה לסווג הפעולה וטיפול בהודעות הנ"ל.

הוראת הביצוע קובע כי ככלל, ביטול עסקה מחייב הודעת כלל הצדדים לה והכל כמפורט בהו"ב/ חוזר 26/92. יחד עם זאת, קובעת ההוראה כי ישנם מקרים בהם יכול המנהל להשתכנע בדבר בטלותה של עסקה על בסיס הודעה חד צדדית.

הוראת הביצוע קובעת את התנאים והסייגים בהם הלוואה הנלקחת באמצעות קרוב המשמש אך ורק "כצינור" להעברת כספי ההלוואה למוכר – לא תחשב כהלוואה מקרוב לעניין סעיף 39 א' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ועל כן, יותרו בגינה הוצאות המימון בניכוי בהתאם להוראות הסעיף.

נקבע כי בנסיבות המקרה, בהתאם להחזקות ולפעילות של החברה, לא תחשב החברה כאיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ועל כן מכירת מניות החברה לא תחויב ב- מס רכישה.

הפסדיה השוטפים של חברה א' יותרו בקיזוז כנגד כל מקור הכנסה, לרבות שבח מקרקעין ממכירת מניות חברה ב'. הרווח הנוצר ממכירת מניות חברה ב' לא יחשב "רווח הון בעסק" כהגדרתו בסעיף 28(ב) לפקודת מס הכנסה, ועל כן ההפסדים המועברים משנים קודמות של חברה א' אשר נבעו מעסק או משלח יד אינם ניתנים לקיזוז כנגד השבח הנוצר ממכירת מניות חברה ב'.

פירוק החברות מהווה אירוע מס שהוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) אינן חלות עליו והמנהל ופקיד השומה, לפי הענין, ישומו פירוקים אלה כמתחייב לפי כל דין. נכסי החברות יחשבו כחלק מנכסי עיזבון המנוחה, בהתאם לשיעור החזקתה, לעניין החלת הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק. תמורת המכירה שטרם חולקה תחשב כחלק מנכסי העיזבון לענין הסעיף.

הואיל והפטור המבוקש בהעברה בין האחרים אינו לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אין מניעה עקרונית לניצול הפטור לפי סעיף 62 לחוק וזאת בסייגים להלן: 1. לא ניתנה, במישרין או בעקיפין, תמורה בין האחים והפעולות בין בני המשפחה (כולם) לא מהווה תכנון מס. 2. המתנה תחשב מתנה מהאחות ולא מהוריו ובהתאם יחולו תקופות הצינון.

בנסיבות המקרה הוחלט כי לא יראו את הדירה הנמכרת אשר תבנה על הקרקע, אשר כאמור למעלה מ- 50% ממנה נתקבלה במתנה 3 שנים לפני סיום הבניה, כדירה אשר נתקבלה במתנה לעניין הוראות סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הקובע סייג לפטור ממס שבח לדירת מגורים אשר נתקבלה במתנה.

השבח במכירת הנדל"ן, יחושב כהכנסתה החייבת של החברה האם, אולם יום הרכישה, לצורך חישוב השבח, יקבע ליום רכישת הנכס על ידי החברה הבת. בפירוק החברה הבת יחולו הוראות סעיף 93 לפקודת מס הכנסה. הפסק הון שיווצר כתוצאה מן הפירוק, הנובע מהשקעת החברה האם במניות החברה הבת, יותר בקיזוז כנגד השבח ממכירת המקרקעין והכול בהתאם להוראות סעיף 92.

במקרה בו העברת הדירה תהא בפטור ממס שבח בהתאם להוראות פרק חמישי 1 לחוק יחולו הכללים להלן: 1. במכירה עתידית של הדירה על ידי מקבל המתנה לא יחולו הוראות סעיף 49ו לחוק לעניין תקופת צינון על דירת מתנה. 2. במכירה עתידית כאמור חייבת מס שבח, יקבעו יום ושווי הרכישה ליום העברת הדירה ולשווי השוק של הדירה באותו מועד בהתאם לשומת מס רכישה.

בנסיבות המיוחדות המתוארות בהחלטה לא יחשבו הבת הקטינה והאב ל"מוכר" אחד כהגדרת מונח זה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לעניין פטור ממס שבח.

הדירה שבנדון הינה דירת נופש ואינה "דירת מגורים" לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). יחד עם זאת, בשל העובדה כי בעת רכישת הדירה, מדיניות רשות המסים, הייתה לזהותה כ"דירת מגורים" בשל הצהרת הרוכש בעת הרכישה כי זו תשמש למגורים, הוחלט לסווג את הדירה כ"דירת מגורים" בכפוף לעמידה בכל תנאי הפטור על פי הוראות פרק חמישי 1 לחוק.

במסגרת ההחלטה נקבע, בין השאר, כי לצורך יישום הוראות פרק חמישי 3 לחוק ניתן לראות באופן עקרוני במכירת שתי דירות המגורים שנמכרו כזכות נמכרת אחת ובלבד שהזכות החלופית שנרכשת הינה נכס פיזי אחד, כלומר דירת מגורים אחת. שווי המכירה של הזכות הנמכרת יהא צירוף הסכומים של 80% (ללא זכויות הבניה) משווי המכירה של שתי דירות המגורים שנמכרו…

הדירה נרכשה על ידי החברה סמוך לאחר הקמתה. הדירה הינה הנכס היחיד של החברה. מיום הקמתה ועד היום לא הייתה לחברה כל פעילות זולת מגורי בני הזוג בדירה. מיום פטירת בני הזוג הדירה משמשת למגורי ביתם. לאחר פירוק החברה ובכפוף להוראות סעיף 72ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מכירת החברה תהא פטורה ממס שבח מכוח סעיף 49ב(5) לחוק.

חלוקת העיזבון המבוקשת לא תהווה מכירה הואיל ועל פי הצהרת היורשים היא עומדת בתנאי הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין. וכן, לא תהווה מכירה החייבת במס על פי פקודת מס הכנסה ובלבד וצו הירושה שיוצא לראשונה על ידי היורשים סמוך לאחר החלוקה יאשר את החלוקה כמפורט בהסדר. הכל בכפוף לכך שלא ניתנו תשלומי איזון בנכסים שמחוץ לנכסי העיזבון.

הוראת הביצוע דנה בתנאי הפטור החד פעמי ממס שבח ליחיד המוכר שתי דירות, לעניין דירה אשר נבנתה בבניה עצמית. ההוראה מבהירה את עמדת רשות המסים בסוגיות: האם רכישת קרקע לבניית דירה תחשב כ"דירה אחרת" לעניין הזכאות לפטור ממס שבח. אם התשובה חיובית, מהו מועד רכישת ה"דירה האחרת" – רכישת הקרקע, תחילת הבניה או סיום הבניה.

הוראת הביצוע דנה בסמכויות ייצוג במיסוי מקרקעין ומסירת מידע למייצג, חוות דעת מומחים ומסירת מידע לגורמים שונים.

התוספת קובעת כי תחולת הוראת הביצוע לגבי דירות מגורים, אשר הושכרו בפטור ממס, לעניין פחת רעיוני בתקופת ההשכרה, תהא מיום פרסום הוראת הביצוע (27 בפברואר 2007).

הוראת הביצוע מתייחסת לחישוב השבח מדירת מגורים אשר נמכרת שלא בפטור ממס שבח וקובעת, בין השאר, כי כאשר הדירה הושכרה, בחלופת הפטור ממס הכנסה, בחלופת מס בשיעור 10% או בחלופת המס הרגיל, יש לחשב את הפחת אשר המוכר היה רשאי לנכות בגין תקופת ההשכרה, גם אם לא ניכה בפועל (פחת רעיוני), ולהפחית מעלות הנכס לעניין חישוב השבח.

במסגת החלטת המיוסי נקבע, בין השאר, כי הריסת קומת הקרקע בתב"ע האחרת, לשם הכשרת מקומות חניה לשאר בעלי הזכויות בבניין, המגדילה את זכויותיהם ברכוש המשותף – מהווה מכירה של זכות במקרקעין מא לשאר בעלי הזכויות. העתקת זכויותיו של א מקומת הקרקע לקומה הנוספת, לא תהווה מכירה של זכות במקרקעין ובלבד שזכויותיו של א בקומה הנוספת יהיו בשטח זהה.

ההחלטה דנה בניכויים תשלומים אשר הוציאה יורשת, במסגרת פשרה, לצורך ביטול טענותיו של יורש אחר. הוחלט כי במסגרת מכירה עתידית תהא היורשת זכאית לנכות חלק יחסי מהתשלום. החלק היחסי שיותר יהא ביחס שבין שווי הזכויות במקרקעין לבין שווי הזכויות במקרקעין בתוספת נכסים המטלטלים. היה ויהא חלק פטור וחלק חייב במכירה עתידית יבוצע ייחוס בהתאם.

הסכם חלוקת עזבון משנת 2000, קיבל תוקף של פסק דין, דווח בשעתו לרשויות המס ואושר כחלוקה ראשונה לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). בחודש דצמבר 2006 התקשרו היורשים בהסכם חדש לחלוקת נכסי העיזבון. נקבע כי על החלוקה המחודשת יחולו הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק, בכפוף לכך שלא ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסףשאינו מנכסי העזבון.

היות ומדובר בתוכנית הבאה בעקבות החלטת ועדת המשנה מחודש 7/2001, תוכנית להמשך ישומה של התוכנית הראשונה על מנת להביא לניצול אופטימאלי יותר של זכויות הבעלים, ותכליתה של התוכנית כפי שהוצגה להגשים מטרה זאת, על תוכנית האיחוד והחלוקה המוצעת ככל שזו תאושר, יחולו ההוראות בדבר פטור מלא או חלקי על פי הוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין.

יום הרכישה של 3/4 מן המקרקעין, אשר יתקבלו בידי בעלי המניות בעקבות פירוק החברה, בפטור ממס, בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), יהא יום רכישת המקרקעין המקורי על ידי מר מ', לפני העברתם ללא תמורה לחברה, דהינו בשנות השלושים של המאה הקודמת. בהתאם ליום רכישה זה שיעור מס השבח יהא 12%.

נקבע כי למרות התמורה הסימלית יחולו הכללים אשר נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לגבי מתנות בין קרובים. בהתאם נקבע כי לגבי 2/3 מן המקרקעין יום הרכישה יהא יום הרכישה על ידי האם – 1930 ולגבי 1/3 יום הרכישה יהא בשנת 1977 בהתאם ליום הפטירה של אחד מן הילדים אשר קיבל 1/3 במקרקעין במתנה מן האם.

לאור פרק הזמן הרב אשר חלף ממועד פטירת המנוח ועד היום, והשימוש רב השנים בנכסים במשותף על ידי היורשים וכן לאור העסקה אשר נעשתה על ידי אחת היורשות בחלקה בנכסים – אין לראות בחלוקה המבוקשת כחלוקה ראשונה בין יורשים בהתאם לסעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אלא עסקאות חליפין בין קרובים החייבות במס.

נקבע כי הואיל ושווי ההשקעה של החברה בחברה האחסון, גבוהה מ- 10% משווי הנכסים של החברה, לא תחשב החברה לאיגוד מקרקעין.

זכויות במקרקעין שנתקבלו במתנה, בשנים 1992, 2000-1, ואשר מקבלת המתנה התקשרה, בשנת 2003, בעסקת קומבינציה, אשר על פיה תהא זכאית ל- 4 דירות בבניין. ב- 6/06 נכנסה מקבלת המתנה לגור באחת מהדירות. בכוונתה למכור דירה אחרת שבנייתה עומדת להסתיים. שווי המקרקעין של הדירות נמוך מ-50% משווי הדירות המוגמרות. נקבע כי תקופת הצינון נסתיימה. 

במסגרת החלטת המיסוי נקבע, בין השאר, כי "מוכר" לעניין פרק חמישי 4 לחוק, כולל גם איגוד כמשמעותו בסעיף 1 לחוק. הוראות הפרק הנ"ל חלות על מוכר שלו זכות הבעלות במקרקעין, בין אם המקרקעין משמשים אותו לשימוש עצמי ובין אם הם משמשים צד ג' (שוכר). הוראות הפרק יחולו על כל מחזיק ובלבד שעשה שימוש ביחידה לפחות שנתיים רצופות בסמוך לפני מתן הצו.

נקבע במקרה זה כי מאחר ובמועד ביצוע ההעברה ללא תמורה בין מהאב אל הבנים הייתה מופקדת תוכנית בניין עיר (תב"ע), אשר פיצלה את זכויותיו של האב בין חלקות שונות אשר אינן גובלות האחת בשניה, ומאחר שהעברת הזכויות מן האב לבנים הייתה במושע לא ניתן לבצע איחוד ו/או חלוקה בין המגרשים.

נקבע כי מאחר והנכס העיקרי של החברה הינו בית המלון, על מרבית ציודו העיקרי, המשמש לפעילותו השוטפת, והואיל ושווי נכס עיקרי זה מהווה לכול הפחות כ- 75% משווי כלל נכסי החברה, והואיל והציוד משמש את החברה לייצור הכנסה, אשר איננה טפלה למטרות העיקריות של האיגוד, החברה איננה איגוד מקרקעין כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

ההוצאות המשפטיות בגין ניהול המשפט לאחר הפחתת הסכום שנקבע ע"י ביהמ"ש כהוצאות משפט ולאחר הפחתת הפיצויים המוסכמים מותרים בניכוי בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). סכום הריבית הריאלית אשר שולמה לחברת הביטוח כחלק מהשבת התמורה איננו תשלום ריבית בגין הלוואה שנלקחה לרכישת ו/או השבחת המקרקעין, ועל כן לא יותר בניכוי.

במקרה זה נקבע כי חלוקת העיזבון תחשב לחלוקה הראשונה של נכסי העיזבון כהגדרתה בסעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק"). כמו כן הוראות סעיף 67 לחוק יחולו על חלוקת הזכויות בין האחים.

במקרה זה הוחלט כי הוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תקנה 27(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) (מס רכישה) ותקנה 2(2) ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) (פטור ממס מכירה) לא יחולו על חלוקת המגרשים בין החברה ליחיד.

בכפוף לאישורו של בית המשפט לעניני משפחה, כי ההסכמות בין בני הזוג לפירוק השיתוף ביניהם (לאחר מס' שנות גירושין) הינן במסגרת הסכם הגירושין שביניהם, יחולו על ההעברה הנ"ל הוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין.

העברת מחצית מן המקרקעין אל בעל המניות אשר מחזיק 50% ממניות החברה, הינה מכירה של זכות במקרקעין ואיננה פטורה ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). הוראות סעיף 67 לחוק יחולו על חלוקת המקרקעין, בגין כל חלקה בנפרד. בהתאמה יחולו על החלוקה תקנה 27 לתקנות מס רכישה ותקנה 2(1) לתקנות מס מכירה.

נקבע כי רכישת הנכסים המניבים על ידי הקרן בדרך של הקצאת מניות בשילוב תמורה נוספת כהלוואת בעלים, נשיאה בהתחייבויות המעביר (לרבות מול הבנקים) וכיו"ב, עומדת בתנאי סעיף 64א7 לפקודה ותחוייב במס רכישה בשיעור של 0.5% על כל שווי המקרקעין. הובהר, כי רכישת נכסים בתמורה למזומן בלבד תקים חבות במס רכישה בידי הקרן בשיעור של 5%.

ההחלטה דנה במשמעויות המס, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, של הסכם חלוקת דירות התמורה מעסקת הקומבינציה, אשר יתקבלו בידי בעלי המניות אגב פירוק החברה.

תיקון מס' 55 עוסק במגוון נושאים שעיקרם כדלקמן: הארכת תוקפן של הוראות השעה, שינויים הנוגעים למכירת דירת מגורים מזכה, הקלות ברכישת דירת מגורים יחידה, הרחבת מסגרת ההוצאות המותרות לניכוי מן השבח, הוצאות ריבית ריאלית, חלוקת נכסי עיזבון, העברת נכסים אגב גירושין, אופציה במקרקעין, חילוף זכויות במקרקעין, פינוי בינוי, איחוד וחלוקה וכו'.

במסגרת החלטת המיסוי נקבע כי ההתקשרות תחשב לאירוע מס – מכירת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים ויחולו הוראות חוק מיסוי מקרקעין על קבוצת הרוכשים הראשונית כרוכשת זכות במקרקעין ועל השותפות היזמית כמוכרת זכות במקרקעין. בהתאם הסכומים המשולים לא ייחשבו כהלוואה לעניין חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה ועל כן, לא יוכרו הוצאות/הכנסות ריבית.

מכירת דירה 2 תהא פטורה ממס בהתאם לסעיף 49ה בכפוף לעמידה בתנאיו. אין למנהל סמכות להאריך את המועדים שנקבעו בסעיף. לצורך בדיקת הסכומים שנקבעו בסעיף לא יובא בחשבון חלקם של ילידה הבגירים של בת הזוג במכירת דירה 1, וכן, בכפוף להעדר שימוש בתמורה ממכירת דירה 2 ושלא יהא להן חלק בדירה, גם חלקן של בנותיו הקטינות של בן הזוג בתמורת דירה 2.

באותו המקרה נקבע כי לגבי 25% מן הזכויות אשר הגיעו במקור לאחים בירושה מהאב, יקבע יום הרכישה בהתאם ליום פטירת האב ובהתאם לכך יקבע שיעור מס השבח. לגבי 75% מן הזכויות במקרקעין אשר במקוןר הגיעו לאחים בהקצאת מניות בחברה ב', יקבעו יום הרכישה ושווי הרכישה בהתאם לרישא לסעיף 4 לחוק פלומין (חוק מס שבח מקרקעין (הוראות מעבר), התשל"ו – 1976).

ב-47 רכשו בני זוג מקרקעין. ב-61 ייסדו בני הזוג (2 מניות) עם בנם (10,000 מניות) חברה והעבירו אליה את הנכס ללא תמורה. ב-64 הועבר הנכס לבעלי המניות, ללא תמורה, לפי חלקם במניות בהתאם להוראות המעבר לסעיף 117 לחוק. הבן מעולם לא שילם תמורה כולשהי להוריו. ב-64 העבירו בני הזוג לבנם את חלקם בנכס. יום הרכישה יהא יום הרכישה בידי ההורים.

במסגרת החלטת המיסוי נקבע כי על חלוקת הדירות בין האחים, הכוללת תשלומי איזון, יחולו הוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

במסגרת החלטת המיסוי אושר לצדדים לחלק ביניהם מחדש את הבעלות בנדל"ן, בהתאם להוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מבלי לשלם אחד לשני תשלומי איזון ומבלי להזדקק להליכי תכנון ספציפיים לאיחוד החלקות.

על האיחוד והחלוקה יחול סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין. העברת הזכויות במקרקעין המוחזקות במושע, בהם עוברת התעלה והמאגרים המשותפים, תהא פטורה ממס בהתאם לסעיף 104ב לפקודה. כל בעל זכות במקרקעין, יעביר את הזכויות במקרקעין המוחזקים על ידו לאגודה השיתופית השייכת למקום מגוריו בתמורה למניה באגודה. ההעברה תהא חייבת במס רכישה בשיעור 0.5%.

נקבע כי הפטור ממס שבח על פי סעיף 71(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) על כל תנאיו יחול בגין העברת המקרקעין אל בעלי המניות לצד העברת חובות החברה, אגב פירוקה, בהתקיים התנאים אשר פורטו בהחלטת המיסוי. 

על העברת זכויות הבעל בבית האשה, במסגרת פירוק השיתוף ביניהם, ובהתאם לתיקון פסק הדין הראשון יחולו הוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) באם יתקבל אישור ביהמ"ש לענייני משפחה לתיקון האמור.

בפטור של דירת מגורים נקבע כי בנסיבות המקרה מכירת מניות הבעלים בחברה תחשב כמכירת זכות במקרקעין בהתאם לחלופה רביעית להגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). לפיכך יהא ניתן לקבל במכירה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק (פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה), וזאת בכפוף בכל תנאי הפטור אשר נקבעו בחוק.

במסגרת החלטת המיסוי אושר כי רישום הבעלות בדירה המשותפת על שם בן הזוג של המנוחה, במסגרת חלוקת דירת המגורים המשותפת, לא תהווה מכירה בהתאם להוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), למרות שיתר נכסי המקרקעין טרם חולקו וזאת בכפוף לכך שלא ניתנה תמורה בכסף ובשווה כסף, שאינו נמנה על נכסי העיזבון.

הוצאות אשר הוצאו לאיתור נכס המקרקעין תותר בניכוי מן השבח במועד מכירת הנדל"ן, בהתאם להוראות סעיף 39 (7ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובלבד שההוצאה איננה מותרת בניכוי בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

במקרה זה נקבע כי פירוק החברה יהא פטור ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). בהתאמה יהא הפירוק פטור ממס מכירה וממס רכישה בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(מס רכישה). חלוקת המקרקעין בין בעלי המניות לאחר הפירוק (במושע) תהא פטורה ממס שבח בהתאם לסעיף 67 לחוק ומס מכירה ומס רכישה בהתאם לתקנות.

התקשרות חברה על בעלי הזכויות במקרקעין לצורך שינוי הייעוד בהתאם לאמור בכתב ההרשאה, לא תחשב למכירה ו/או לרכישה של זכות במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ד-1963. חיוב החברה במס בגין הכנסותיה עבור מתן שירותי ייזום יהא בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה. הסכומים שישולמו עבור שינוי הייעוד במקרקעין יותרו בניכוי מהשבח.

נקבע כי לא תקום במועד העסקה חבות במס שבח ובמס מכירה למוסד וחבות במס רכישה ליזם, זאת בשל נטרול תקופת ההקמה אשר לא תבוא במניין תקופת ההפעלה. תקופת ההקמה לגבי כלל המקרקעין תסתיים במועד סיום כל הבניה או במועד הפעלת חלק מהפרוייקט, כמוקדם מביניהם. אם תוארך בעתיד תקופת הזיכיון מעבר ל- 25 שנים (בנטרול כאמור), יבחנו מחדש השלכות המס.

במסגת החלטת המיסוי נקבע כי הסכם המכר יסווג כהפקעה ויחולו לגביו הוראות סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) וזאת בתנאי שכל הליכי ההפקעה יבוצעו ויושלמו כדין. מן התשלומים בעד הזכויות במקרקעין המופקעות ינוכה מס בשיעור 10%, בהתאם להסדר עם נציבות מס הכנסה.

הוראת הביצוע דנה במצב החוקי עובר לביטול מס מכירה וקובעת כי חברה קבלנית המוכרת דירות מגורים, אשר לא ישמשו או שאינם מיועדות לשמש את הרוכש למגורים, אזי מס המכירה אשאר ישולם בגינן יהא בשיעור של 2.5% לגבי מקרקעין אשר יום רכישתם לפני 7 בנובמבר 2001 ולא יחול מס מכירה בשיעור של 0%.

הוראה זאת מתייחסת לתנאי הפטור ממס שבח אשר הוענק למוסד ציבורי במכירת "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כאשר ניתן לזהות באופן ברור את השימוש במישרין אשר עושה המוסד הציבורי בכספי התמורה למטרותיו הציבוריות.

המרכז להחזרי מס שבח בע"מ

Scroll to Top